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加快推进住宅小区物业管理规范化建设

来源: 发布日期:2020-05-19

  随着城镇化水平的不断提高,进社区、住楼房已成为绝大部分城市居民的必然选择。而小区内涉及房屋建筑及其设备、公用设施、绿地等维护修缮和环境卫生、安全等方面的物业管理和综合性服务水平,直接关系到小区居民的切实利益,不同程度上对小区人居环境、居民的幸福感、生活质量的提升起着重要影响。这既体现了一个地区城市管理水平,也是文明程度的一个标志。随着城镇旧城区加大平房改造,住宅楼房化的不断提高,住宅小区物业管理服务滞后成为短板,加快推进住宅小区物业管理规范化建设任务紧迫。  

  一、主要问题

  一是住宅小区规模小而分散,公共服务场地设施缺乏。二是住宅小区能成立业主委员会的很少,业主的意见不能实现较好的集中。三是现有住宅小区实行物业管理的少,大多数小区物业管理主要为开发商自己成立机构代管,受部分小区入住率低,空置率较高以及物业费收取难度较大等影响,物业企业多负债经营,由所属开发商给予补贴。四是原来有物业管理的小区,也多因物业费收取困难和业主对物业公司服务不认可等原因引发矛盾,原物业公司撤离。五是一些小区由个别业主牵头自治,雇佣人员进行简单的卫生保洁。但是,由于工作缺乏规范化、制度化管理,缺乏接受公开监督,业主意见较多、满意度差。   

  二、问题分析

  (一)住宅小区物业管理工作还未真正推开。目前,住宅小区有物业管理的很少,现有的物业管理主要为开发商自行成立机构开展工作,缺乏主管部门的监督指导,物业管理缺少实施细则,无章可循,管理服务不规范,物业管理工作还未真正推开。社区居民委员会、住建、城管等相关职能单位管理职责不具体、不明确。   

  (二)小区配套设施建设不到位,遗留问题较多。小区建设存在施工不规范,道路、绿化、停车、监控设施配套标准偏低,大部分小区没有居民活动场地和小区休息区,同时有的房屋质量也存在隐患。还有一些小区存在供热温度不达标,排污管道没有接入城镇主管网等问题。多数小区前期物业管理企业隶属开发商,或由开发商协议选聘,因而对小区设施设备接收标准把关不严,对建设遗留问题重视不够,留下纠纷隐患。老旧小区基础设施薄弱,管理不规范。如道路、绿化、污水排放、屋顶瓦片等基础设施老化,安全防范措施不到位。

  (三)未成立业主委员会。如苏尼特右旗79个建成使用小区均未成立业主委员会。小区业主对业主委员会组织不了解,认识不到位,没有行使业主权利和履行业主义务的意识。          

  (四)小区业主遵规守约意识较差。个别小区的业主垃圾乱堆乱放,小区内摆放废弃的沙发、板凳,影响小区环境卫生,同时也存在不爱护公共财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象。特别是一部分业主恶意拒交物业服务费,给物业管理带来阻力,影响了物业工作的健康发展。

  (五)老旧小区改造投入少,力度不够。对老旧小区安防设施完善、路面、停车位、垃圾装运处置、管理用房配置以及小区内公共部位的各项管网维护更换投入不到位。   

  (六)物业服务水平落后。物业公司服务意识不强、服务水平不高,部分物业公司人员服务存在态度不好、工作不负责的问题,对小区内公共卫生的保洁和公共设施维修不及时的现象时有发生。

  (七)住宅专项维修资金管理、使用不到位。住宅小区在保修期外的,业主不知如何申请使用专项维修资金,业主维修费无法报销。同时大部分小区存在住宅维修专项资金收缴率不足等情况。   

  三、几点建议

  (一)加强组织领导,推动物业管理工作尽快启动开展。建议将住宅小区物业管理工作作为一项紧要工作进行安排部署,成立管理机构,统一思想认识,明确工作职责,制定实施方案,细化保障措施,推进住宅小区物业管理工作尽快启动。   

  (二)加强宣传引导,取得广大居民对物业管理工作的了解和支持。建议宣传、住建、镇、社区等部门和地方加大宣传力度,通过电视、网络、微信等媒体平台,积极开展《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》等的宣传和解读活动,使广大居民了解相关政策法规,明确业主应承担的权利和义务、业主大会和业主委员会职能,引导居民正确认识物业管理的方式和意义,鼓励居民积极参与物业管理,树立“享受物业服务,就要履行缴费义务”的意识,为规范和加强物业管理营造良好的社会氛围。

  (三)加强新建小区物业管理。按照新建小区物业管理一步到位的思路,建议对新建小区全部推行物业管理前期介入和承接验收制度,房地产开发企业在商品房预售前要制定物业管理方案,完善物业管理有关配套设施,如硬化、亮化、居民休闲健身场所、物业用房、门禁、监控设备等。住建等物业主管部门应严格按照规定做好物业项目验收,对不符合条件的,一律不准交付使用,避免由于配套设施不规范,给后期物业管理带来矛盾和隐患。   

  (四)着力解决物业管理费收取难问题。物业管理费收取难是影响小区物业管理顺利推进的一个主要因素。一方面要建立物业管理统一服务标准和统一收费标准,着力提高服务质量,通过提高服务质量带动业主主动交费。另一方面业主要增强交费意识,倡导公职人员带头交费,对于物业管理企业服务质量达标,而业主拒不交费的行为要公开曝光或纳入诚信系统。

  (五)继续进行老旧小区改造。近年来,对老旧小区进行了大力改造,老旧住宅楼全部实现了硬化和外墙保温,但物管用房、公共照明设施,视频监控系统等物业管理配套设施还不完备,建议政府继续加大投入力度,分年度逐步进行改造,为下一步老旧小区实行物业管理创造条件。  

  (六)按照“先易后难、先新后旧、先行试点、逐步推开”原则,开展物业管理工作。建议选取一些基础设施完善、入住率高、入住户数多的新建小区进行试点,成立业主委员会,引进实力强、管理经验丰富的物业公司入住,有效发挥有关补贴政策的导向支持作用,明确住建、城管、镇、社区等相关部门、地方职责,各司其责,以点带面,总结经验,逐步推开。

  (七)加强对物业公司的监督和考核,努力提高物业服务水平。建议物业主管部门对引入的物业公司实行考核奖惩制度,推动物业公司树立“先服务后收费”的服务理念,明确服务目标、质量标准,实行物业费支出公示制度,诚信经营,实现物业工作规范化,提高物业服务水平,解决服务和收费矛盾。  

  (八)加强住宅维修资金管理。建议物业管理主管部门切实加强住宅专项维修资金的收缴和管理,简化提取程序,充分发挥住宅专项维修资金在物业管理中的支持作用,做到公开透明,保障业主知情权、参与权、决策权和监督权。对未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区,督促业主按照有关规定补交专项维修资金。